Le prêt amortissable
C'est le prêt immobilier « classique ».
Chaque mensualité comporte des intérêts et de
l’amortissement (l’amortissement est la somme consacrée
au remboursement du capital restant dû).
La grande majorité des prêts distribués
en France se fait aujourd’hui sous forme de prêts «
amortissables ».
Le taux d’intérêt du prêt peut être
fixe ou variable, ou variable « capé ». Le «
Cap » est appliqué dans les prêts à taux
variables comme taux maximum. On peut ainsi avoir un taux de 2.90
% « capé » 2, soit un taux maximum de 4.90 %.
Dans le cadre d'un taux fixe, ce dernier est généralement
determinée en fonction de la durée. Plus l'emprunt
est long, plus le taux est important. Ainsi, entre 5 et 30 ans,
il peut y avoir plus d'un pourcent d'écart
Remarque :
Bien que le remboursement soit constant, la part des intérêts
est plus importante au début du prêt qu’à
la fin, ce qui a une incidence fiscale importante. Selon la tranche
marginale d'imposition de l'investisseur, il peut être paradoxalement
intéressant de payer davantage d'intérêts. C'est
le cas dans le cadre d'un prêt In Fine.
Le prêt In Fine
Le prêt « in fine » est utilisé
pour les montages financiers destinés principalement aux
investissements à but locatif.
Son principe est simple : L’emprunteur ne rembourse
que les intérêts tout au long de son crédit.
En parallèle, et pendant toute la durée
du prêt in fine, l’investisseur met en place une épargne
afin de reconstituer le capital. Il remboursera ainsi la banque
au terme du prêt.
Pour reconstituer le capital, il faut souscrire un contrat d’assurance
vie, ou utiliser un contrat pré-existant que la banque devra
nantir pour garantir la bonne sortie de son prêt.
Les investisseurs peuvent utiliser l'option de revente
au terme et peuvent ainsi rembourser la banque avec le produit de
la vente.
Ceci a pour effet de préserver dans leur patrimoine un placement
en assurance vie souscrit 9, 15 ou 20 ans plus tôt.
Ce type de montage est essentiellement utilisé
dans le cadre d'investissements à but locatif assortis d’un
dispositif fiscal particulier ( de Robien….).
L’économie d’impôts est dans ce cas accrue
grâce au prêt in fine.
Le locataire et cette économie d'impôts contribuent
à la constitution de cette épargne, ce qui mène
certains investisseurs à appeler ce montage le « plan
épargne impôts ».
Remarque
:
Ce type de prêt permet aux emprunteurs de déduire des
intérêts de façon constante de leurs revenus
fonciers et donc de réduire la pression fiscale sur leurs
nouveaux revenus.
Le prêt Mixte
Dans certains cas, il peut être intéressant
de panacher les deux types de financements, en empruntant une partie
de la somme en prêt amortissable et l'autre en in fine, de
façon à profiter des avantages des deux types de financement.
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LE FINANCEMENT
