Acquisition d'une maison
à but locatif, avec participation de l'investisseur d'environ
160 € par mois pendant 9 ans (durée minimum d'engagement
locatif)
Répartition du financement de l'opération sur
9 ans : |
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Revenus fonciers :
 71%
Economie
d'impôts :
 13%
Investisseur
:
 16 %
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| Charges |
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Remboursement du prêt : |
1010 € /mois |
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charges locatives / taxes : |
80 €/mois |
| TOTAL : |
1090 € /mois |
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| Ressources |
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Loyer : |
780 €/mois |
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Economie d'impôts : |
150 €/mois |
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Effort d'épargne : |
160 €/mois |
| TOTAL : |
1090 €/mois |
1/ En cas de revente à 9 ans, le capital disponible est de
70.000 €. *
• Avec une revente à 173.000 €, pour
une revalorisation du bien de 1% /an .
• Par ailleurs, le capital restant dû sur le crédit
est, dans 9 ans, de 103.000 € .
D'où le calcul (hors imposition sur plus value) 173000
– 103.000 = 70000 €.
La participation de l'investisseur est d'environ 160 euros par
mois pendant 9 ans,
soit 17280
€
|
Bénéfice brut : 70.000 € – 17280
€ = 57720 € |
2 / En cas de revente au terme du prêt, soit 20
ans, le capital disponible est égal à la valeur de
revente soit 193 000 €
| Détail
du projet : |
| Situation familiale : Couple marié,
un enfant |
| |
| Situation professionnelle :
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| Revenus M. : |
2500 € sur 13 mois. |
| Revenus Mme : |
2000 € sur 12 mois. |
| Soit des revenus nets de : |
4700 € par mois |
| 56400 € par an. |
* (pour cette simulation, nous avons estimé une augmentation
des revenus de l'ordre de 2% par an.)
Détail du projet :
Situation familiale : Couple marié, un enfant
| Situation professionnelle
: |
| Revenus M. : |
2500 € sur 13 mois. |
| Revenus Mme : |
2000 € sur 12 mois. |
| Soit des revenus nets de |
4700 € par mois |
| 56400 € par an. |
* (pour cette simulation, nous avons estimé une augmentation
des revenus de l'ordre de 2% par an.)
Situation Fiscale
Après les abattements de 10 et 20 % leur revenu fiscal est
de 41000 €, pour 2,5 parts. Pas de revenus fonciers ou mobiliers.
Leur imposition est de 4802 € par an.
Soit un taux d'imposition de
L'investissement
Le coût global de l'acquisition est de 160.000 €, tout
compris.
| Ce prix comprend : |
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Un terrain de 800 m² en Ile de France Nord ou Sud : |
40.000 € |
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La construction « prêt à louer » : |
115000 € (incluse l'assurance Dommage Ouvrage
et intérêts intercalaires) |
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Frais d'acquisition (notaire, frais de garantie) : |
5000 € |
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Le modèle construit est un modèle
spécifique de maison type « investisseur » de 90m²
habitable, avec combles aménagés, avec 3 chambres, garage.
Le constructeur est un partenaire promoteur-constructeur offrant toutes
les garanties exigées. Les finitions
« prêt à louer » comprennent toutes les
peintures intérieures, le carrelage au Rez-de-Chaussée,
le parquet flottant à l'étage. Mais également
le portail et la clôture, la boite à lettres, et l'engazonnement
ainsi que quelques plantations).
Loyer :
Investissement est situé en zone C, et donc limité
par le plafond Robien de 9,59 € / m².
Par rapport au marché locatif local, le loyer garanti par
le cabinet de gestion est de 780 € / mois.
* (pour cette simulation, nous avons pris en compte une augmentation
moyenne du loyer de l'ordre de 2% par an)
Les charges et taxes :
Nous prenons en compte environ 10 % du loyer, soit 80 € par
mois. Ces charges sont fiscalement déductibles.
Les garanties souscrites comprennent :
La
recherche gratuite du premier locataire selon des critères
rigoureux.
La
signature du bail et de l’état des lieux.
Ainsi que :
La
gestion complète du bien
L’assurance
contre les impayés avec la prise en charge des loyers.
L’assurance
contre la vacance locative.
La
garantie contre les détériorations.
Une
protection juridique et une prise en charge des frais de procédure
liés au recouvrement des impayés.
Le crédit
Crédit amortissable de 160.000 € sur 240 mois. Taux
fixe de 4 % hors assurance D.I.T de 0.3 % sur le capital emprunté.
La mensualité, tout compris, est de 1010 €
L'économie d'impôts
Pour une revente au terme de l'engagement de 9 ans, l'économie
d'impôts cumulée est de 14291 €, soit une moyenne
de 133 € par mois.
NOTE concernant l'économie d'impôts :
L'exemple de trésorerie développé ci-dessus
est valable pour un engagement minimum Robien de 9 ans.
L'investisseur peut ensuite prolonger son amortissement Robien pour
deux périodes de 3 ans successives, pour un total de 15 ans.
Il bénéficie de 8% d'amortissement durant les 5 premières
années, et 2,5 % pendant les 10 années à venir.
Attention cependant, à compter de la 10eme année,
l'investissement ne produit plus d'économie d'impôts.
A compter de la 13eme année, il produit un revenu foncier
positif qui induit des impôts à payer en plus.
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EXEMPLE TYPE DE ROBIEN
